重塑老城厢，遇见新上海—— 城市更新的“上海实验”和“上海实践”

 

城市的生命，在于其不断更新并持续迸发的活力，“更新”是城市永恒的状态和不变的主题。

我国的“城市更新”，首次提出于2019年12月的中央经济工作会议，于2021年3月首次写入2021年政府工作报告和“十四五”规划文件《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，将其上升至国家战略层面，并正式全面推开。

今年7月，国务院常务会议正式审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，加大对城市更新的政策支持。

7月末，中央政治局会议强调，“积极推动城中村改造。”

国家层面意识的释放、政策的推动，标志着中国城市更新的号角已经全面吹响！

在上海，这座永远在生长、永远在澎湃的卓越城市，正在用细腻又恢弘的笔触，谱写出一部厚厚的、鲜活的、价值连城的《城市更新的上海实验和上海实践》。

 

一、上海城市更新，加速度

上海，一座永未建成的城市。

上海的城市更新历经了“以政府筹措为主的住房改造阶段”和“以效率为优先的大规模旧区改造阶段”，如今，已经来到了“稳步拓展的渐进式更新阶段”。这一阶段的城市更新，更加关注中心城区的活力提升和历史风貌的保护。

“两旧一村”改造，是现阶段上海城市更新的主题。

据官方统计，截至2022年底，上海中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万平方米，涉及约1.3万户；不成套旧住房总量约659万平方米，约16.8万户；全市还有“城中村”点位约679个，涉及农户约10.73万户。（资料来源/上海发布）

以上海市黄浦区为例，截至2022年底，剩余零星二级旧里街坊49个，涉及二级旧里5009户、12.9万平方米；剩余不成套职工住宅6915户、26.5万平方米，其中包含了房屋结构差、安全隐患突出、生活配套设施缺乏的小梁薄板结构房屋2138户、近7万平方米。（资料来源/澎湃新闻）

数据来源/上海发布

把“两旧一村”变成现代化的、适宜居住的、有上海特色的城市空间，富有上海特色的城市更新正如火如荼进行着。

“用两届政府、10年时间完成两旧一村改造”，彰显着上海的速度和信心。

未来十年，完成两旧一村改造的目的，也意味着将改善30万户、近100万人的居住环境，也意味着将释放出大量的城市建设空间与动能。

上海城市更新的目标，是将上海建设成为卓越的全球城市。

“两旧一村”改造释放的城市空间，多是稀缺的城市中心，对这些空间的改造升级，让上海成为卓越的全球城市有了更丰富的内涵。

这样的全球城市，既有国际范，又有东方神韵；既能各美其美，又能美美与共；既可触摸历史，又能拥抱未来。

 

二、老城厢的“上海实验”

今年5月，一条“外滩猫街”红遍网络。

黄浦老城厢的方浜中路一时间成为“顶流”，引来大量人群前来猫咪墙绘前打卡。一只只可爱的、鲜活的、艺术的猫咪图样，被艺术家画在老建筑的封装墙面上，与老建筑毫无违和地共处，就像是一个引信，唤醒了等待更新的百年商业老街的生命之源。

图源网络

要知道，原本的方浜中路其实本就是“顶流”，这里曾是华界商业最集中的所在，也是中华老字号最集中的发源地。但是，随着时间的推移，这条老街失去了往日的活力，只有鳞次栉比的店面昭示着这条商业街曾经的繁华。

无疑，老城厢的更新，是上海城市更新中最值得期待、也最浓墨重彩的一笔。

城市是有生命的，日复一日，生长、繁衍、更迭。城市生命的长度，远长于你的、我的或任何人的。在老城厢，上海这座城市生长的脉络因旧城改造而被层层剥开，数百年积淀的丰富层次切片逐渐清晰呈现。

老城厢的更新，不再适用于早期的“大拆大建”，也无法适用“见缝插针”式的改造，而是一次全新的“保护式”更新，是一次城市更新的“上海实验”。

因为老城厢，是上海江南文化的滋生地，海派文化的孕育地，城市精神的发祥地，也是上海的城市之根、发展之源、文化之脉；对上海人而言，老城厢是上海人的“乡愁”。

开埠以前，老城厢是上海的政治、经济、文化中心。“莺歌燕舞常三五，一城烟火半东南”, 城东南是老城厢经济最为繁荣的地方。

清代老城厢呈现江南水乡县城风貌/图源上海发布

这里承载着上海的过去，叙说着上海的现在，也揭示着上海的未来。这里有上海不能被抹去的历史原味。

黄浦区是上海历史建筑密度最大的地区。全区共有优秀历史建筑289处、570幢，占全市比重达26%；各级不可移动文物共计536处，占全市不可移动文物总量近六分之一；四处风格迥异的历史文化风貌区，总面积581.3公顷，占黄浦区陆域面积的31%。

老城厢以传统寺庙、居住、商业、街巷格局等地域文化为风貌特色，被划定为历史最悠久、最具本土特色的上海历史文化风貌保护区。（资料来源/上海黄浦）

对于建筑文化遗产的保护有一个缓慢的认识过程，为这个认识过程，上海付出了大约3000万㎡建筑被拆除的巨大代价，包括一些地标建筑和著名建筑师设计的建筑。

里弄住宅与新建筑的并存/图源《上海近代建筑风格》

经历了20世纪80年代和90年代城市大规模的快速建设阶段之后，城市空间和历史形成的城市天际线已经彻底改变，上海开始理性地思考建筑文化遗产的保护。

“心脏、窗口、名片”这六个字，决定了黄浦作为上海中心城区“核心区”的历史使命和责任担当。区位优势、资源禀赋、历史使命以及后天的努力等，决定着黄浦可以成为、也应该成为上海内核，引领上海的能级与密度进一步提升。

黄浦区的城市更新，是富有上海特色的城市更新。历史建筑与风貌街区是黄浦的“丰厚家底”，大部分旧改地块处于历史风貌区。

出台《黄浦区历史风貌保护和利用“十四五”规划》，发布《黄浦区加强历史文化街区、历史文化风貌区、优秀历史建筑和不可移动文物保护工作的实施办法》，编制形成《上海老城厢口述史》……一系列工作显示了黄浦区政府对历史风貌保护的积极态度和努力。

例如董家渡金融中心的打造，一方面让商船会馆等历史建筑保留原味，另一方面让城市接轨世界都会，“外滩金融”的金字招牌更加闪亮；还有大豫园风貌区的保护改建，将打造一个具有东方生活美学魅力的全球时尚文化秀场……

同样，在保护之下的老城厢，也需要有新的生活态度。

上海中心城区年代最久远的风貌区/图源城市规划

城市中心的老城、老建筑，要如何新生？

新天地就是个很好的案例，可以说这是上海市中心一次教科书式的更新。保留了上海原味的里弄街区，在修缮保护改造过的建筑里，引入国际化的生活品味，有潮流品牌、有现代商业、有高端居住，完美地将历史与未来相融合。

还有愚园路的更新，这个已经进行了近10年的工程，是一场在诗和远方中重构市井烟火的更新，以打造“愚园百货公司”与“愚园公共市集”为核心，突出街区市井气息与生活美学的跨界体验。

去年11月对外正式开放的张园，经历了4年的保护式改造，时隔百年之后重新回归，以更胜往昔的繁华与生机，为城市更新增添新注脚，为城市生活注入新内涵。

以前的城市更新，是推土机所向披靡的时代。

如今，我们要像绣花一样对待城市，尤其是老城厢，更要在“老底子”上，绣出“新花”。

150多年前，一位美国记者对上海做过这样的描述：上海无疑是一座伟大的废墟，如同许多年轻的正在崛起的有追求的城市一样，壮丽辉煌正在取代原有的建筑。人们确信这座城市正在增长的重要性，它必将成为中国贸易的中心，任何推测都不足以说明，土地和资产的价值会达到我们今天难以想像的程度。

他或许说对了上海的过往，但上海的将来，正在以一种保护、活化、传承的态度，来留住上海的历史、上海的原味，在此之上生长出全新的上海。

能传承历史，能承接未来，老城厢将要焕发出新的生命力。

 

三、城市原点的“上海实践”

在城市更新被写入政府发展报告的当下，老城厢的未来，能否处理好“保护与发展”的关系？会否造成城市历史文化记忆的断层？这片蕴含着深厚文脉的土地，会在新时代的城市更新中长成什么模样？

所有的答案，似乎只有时间能给出。

但所有人都知道，老城厢不能被辜负，也不会被辜负。

未来老城厢的定位，是要打造提升为一个商业、文化、办公、居住等多业态混合，实现外滩金融集聚带与新天地商务区联动发展，承载上海过去、今天和未来发展的综合功能区域。

非常的幸运，在黄浦中心地块，华润置地牵手南房集团，深度参与老城厢的更新当中。一个是实力强大的头部央企，一个是深深懂得这片土地的本土国企，央国强强联手，让老城厢的未来令人期许。

南房集团作为本土国企，深深懂得老城厢历史的珍贵、土地的珍贵。在老城厢的历史风貌保护中，南房集团细心的、精心的做好保护保留工作，最大限度地保护保留老城厢的历史风貌，让老城厢的新生，依然留有历史原味。

老城厢地图

对于华润置地来说，任何一个项目，不仅仅是建造，更是一次与城市的深度融合，都是站在了城市运营的角度来考虑项目。比如刚刚成功举办过第31届世界大学生夏季运动会的成都“东安湖体育公园”，也是出自华润置地之手，除了代建运营，还有赛事保障，华润置地全程为赛事保驾护航，还有接下来将要在杭州举办的第19届亚运会，其“亚运技术官员村”也是由华润置地代建和运营，十余年来，华润置地以数座体育场馆的代建为契机，为更多的城市生长开新赋能，强大的城市运营能力体现得淋漓尽致。

同样，在上海这片珍贵的土地上，怀着对上海这座城市的期许，在黄浦区政府、南房集团，以及华润置地的努力下，期盼这里能生长出一个城市营造的样本、风貌保护的样本、旧城改造的样本。她有着深厚的底蕴、有着适用的功能、有着摩登的审美、有着精工的细节。

在老城厢城市更新的伟大命题中，这个备受期待的项目，华润置地又是如何实践，如何思考，如何下笔的？

虽然任务重、时间紧，但华润置地和南房集团花了大量的时间、大量的心血、大量的人力，放在前期思考、战略部署方面，并没有仓促下笔，而是绞尽脑汁，研发项目。

从2021年5月8日，老城厢改造方案正式启动以来，华润置地和南房集团的城市使命感和时代担当驱动，力求设计方案精益求精，要求成果完美无憾，为此，项目又用了足足近2年时间，与包括伍江、周俭、沈迪、刘锦屏、沈三新等著名的城市风貌专家多次沟通，与市区风貌处、规划资源局等详细汇报，最大化地寻求外脑支持。追求方案的至极完美，对老城厢底蕴、历史深度挖掘，结合当代生活丰富演绎，打造每一套不同的独特定制产品。

仅仅一个“如何保护区域内的历史建筑”，就衍生出了厚厚的一本图册，上千张图片，几百种方案，就这样一本设计稿，背后藏着数十位国内外专家、数百个华润人、近千个日夜的心血。经过一次次的打磨，从历史调研到风貌评估、保护更新方式的研究，再到单体细化甄别，整体设计方案的推导验证；过程中难点重重困难 反复推敲打磨，每一页、每张图都经历了多轮的修改优化，每个字的表达都是斟字酌句，让人惊诧、令人动容。

 

四、再见老城厢，再现老城厢

既然要重塑老城厢，那么，究竟要如何处理上海老城厢中“底蕴”与“摩登”的碰撞、如何厘清“保护”与“保留”的区别、如何实现“宏观”、“中观”、“微观”的更新、如何平衡好“有烟火的社区”与“有价值的宅院”、以及如何真正寻找到“街巷”、“肌理”、“建筑”之美？

答案会在不久的将来，浮现在全国人民的面前。

你大可以相信这一次华润置地与南房集团深度参与的“上海实践”——

首先，充分考虑到了历史与未来的融合。

从1291年元代设县，到2035年中央活动区，曾经的上海经济发源地，未来的老城厢也将是上海的金融中心之一。董家渡金融城的建设，已经描摹出了城市金融中心的现代繁华气息，也催生出了城市中央生活区的区域定位。

高品质的、引领时代的工作、生活需求在这里滋长。但同时，区域内的历史文脉，也得以存留。

这个超级城市更新项目中，包括一条风貌保护街巷“望云路”在内的，约1.78万方的保留保护历史建筑，还有过街楼、地界碑，以及古树名木，都将以修缮的面貌，继续讲述着老城厢的历史。

其次，在保护历史风貌的同时，抓住了建筑、街巷与城市如何有效串联的密码。

项目保留了街巷的格局，把历史建筑变成历史记忆标识点，延续并织补老城厢独有的小肌理单元模式，完善演绎新的院落空间，形成历史与当代共生的肌理。

建筑保留了历史特征，有细节，有韵味；街道是可漫步的，与历史建筑的偶遇，让漫步更有温度；点、线、面的结合，幻化出了全新的城市空间，可阅读过去，也可感知未来。

黄浦中心地块旧貌

最关键的一点，时刻牢记初心，“城市更新，归根结底，都是以’人民城市’为出发点。”

在上海，人与城互相成就，城与人共融而生。

在城市最核心的原点，用原汁原味打造稀缺的院落，同时也有摩登现代的高层住宅，更丰富的选择，让更多的人能感知人民城市的宜居魅力。

壮丽和伟大背后，全是专业的基石、深度的研磨、细腻的匠心……相信华润置地，这个有着超凡的城市运营能力的开发商，能给老城厢带来一次不一样的新生——

为人而来的城市空间，为人而来的未来生活，老城厢迈向属于上海人民的独特生活空间！

上海，你有理由高呼——再见，老城厢；再现，老城厢！