53幅租赁用地，28家国企，2020年租赁住房将集中上市！

上海的租赁用地，70年周期，1/10的市场价拿地成本，那么同样是自持，不考虑成本价和市价，租赁用地比商业用地的租金回报率高10倍，2018年上海市场租金回报率为1.4%，如果只考虑开发成本，租赁用地的租金回报率将远远超过14%，必然成为住房租赁发展的利器，但尴尬的是，仅允许国家队参与竞拍。

 

此外，根据政策要求，租赁用地的租金水平应不高于市场同类房源租金水平，但仍维持在市场价左右，全装修住宅建筑面积应占总租赁住房建筑面积的100.00%以上。

 

53幅租赁用地、28家国家队、132万平用地面积、200亿用地总价

 

上海自2017年7月出让首幅租赁用地，截至11月28日，共成交53幅100%不可出售的租赁用地，包括浦东新区、静安区、黄浦区、徐汇区、闵行区等在内的13个市辖区均有租赁住房用地供应。

其中，浦东新区是各个区域板块中租赁住房用地供应最大的市辖区，共计推出15幅。徐汇区排名第二，共计推出8幅。杨浦区和闵行区也分别有6幅租赁住房用地的放量。

上海地产以11幅租赁用地、57亿元、拍下近27万平，成为租赁用地发力第一单位

 

共28家国家队参与竞拍并获得租赁用地，其中上海地产以57亿元拿下11幅共计近27万平得租赁用地，无论从土地得成本、数量、面积，均为名副其实的第一名。上海地产11幅租赁用地其中5幅位于于上海浦东新区、2幅位于长宁区、3幅分别位于徐汇区、黄埔区、嘉定区，还有1幅位于虹桥商务区。

 

上海地产旗下专注住房租赁的运营品牌——城方，以打造人才服务公寓为主，“让更多人安居都市宜居生活”为愿景，提供全面的生活发展服务平台。目前，旗下两家门店即将面世，分别是主打高端租住产品的城寓超级社区华山路店、以及白领公寓为主的城寓活力社区江月路店。

除此之外，被誉为中国硅谷的张江，作为高科技园区，据官网数据显示，张江企业总体量在1万家左右，其中多为主营生物制药、集成电路的企业，其中也不乏汉高、索尼、松下、罗氏制药等多家五百强企业。上海张江集团以4幅租赁用地、15万平的占地面积，打造园区配套生活基地，为上海张江住房提供更多保障。

 

除此之外，清单中可以看到如绿地、华润这样的大型央企开发商，华润置地旗下公寓品牌“有巢”率先在上海松江发力，不仅在松江区取得一幅2.8万平的租赁用地，更在10月22日以1.25亿元拿下2万平上海松江区首幅租赁集体建设用地。

上海首幅租赁用地已于4月开工，2020年上海全装修租赁住房将迎来集中上市

 

今年4月底，嘉定区嘉定新城E17-1地块作为2017年7月24日最早先出让的两幅租赁用地之一，成为了上海第一个开工的租赁住宅地块，预计2020年年底竣工，未来将命名为“嘉荷新苑”。2.8万平的土地面积，项目预计建成后将提供全装修公寓1120套，远远超过最初的出让最低671套要求。

 

按此土地面积与体量来看，以此节奏，预计2019年下半年开始有小型租赁用地项目陆续面世，而2020年底至2021年初，上海将呈现租赁用地项目入市的井喷状态，预计超过10万套全装修公寓进入上市倒计时，如果这些新房源的市场租金价格明确具备低价优势，届时市场将产生巨大的变动，将行业洗牌推至巅峰。

租赁用地的大规模入市，长租公寓现在该怎么做

 

第一，活下来。一是正规性，预计上海租赁法规将在明年推出，非正规经营的公寓必将淘汰；二是流水健康，不盲目扩张，努力提升员工效率，降低空置率，保障盈利。

 

第二，寻找产品特色。当下产品同质化严重，通过磨练运营能力，打造优质且特色的产品，提供舒适高效的服务，让品牌在市场上具备优秀的口碑和辨识度，让租客产生居住黏性。

 

第三，成为一份子。长租公寓与国家队合作并非首例，大部分国家队建设租赁住房是首次尝试，基于租赁用地，为国家队提供运营服务也将成为很好的方向。

 

大量租赁用地的入市，大大影响了上海租房市场的供需关系，市场洗牌必将加剧，预计在明年底达到巅峰，加上届时租赁情况的季节性下行，上海的长租公寓行业将面临两极般的严寒。